自己資金を確認する

資金計画を立てるには、まずは自己資金を確認するところから始めます。
今は100%ローンもありますが、自己資金は3割を目標に、きちんと用意するのが大切です。

自己資金の確認ができたら、次は毎月の返済額を考えることとなります。
そのためには、自分の「安定収入を見直すことが大事です。

「安定収入」とは?

住宅ローンの審査では、前年や前々年の「年収」を見るだけです。
しかし年収と、「安定収入」とは、異なるものと考えなくてはいけません。

公務員の場合なら、現在の収入を「安定収入」と考えても、ほぼ間違いないと思います。
ただ自営業者の人や、それに近い人は要注意の場合があります。

「ここ数年業績好調で収入が多かった」
という場合には、その収入は、今後減る可能性があるということです。
「安定収入」とは、「今の収入」という意味では、必ずしもありません。
控えめに考え、
「最低限これだけの収入は確保できるだろう」
というものとなります。

また会社員の人の場合でも、ボーナスが不安定な場合には、それを除外して考えるべきです。
リストラや倒産の可能性がある人は、もしそうなった場合、どの程度の収入を確保できるのか、考える必要があります。

「安定収入」を考えることにより、最低ラインから資金計画を立てることが大事です。
そうしておけば、いざというときにも破滅するリスクを減らすことができます。

住宅購入費用の資金計画を立てるには、まず自己資金の確認、次に安定収入の見直しが必要です。
住宅ローンは長い期間にわたって支払わなければなりません。
くれぐれも無理がないよう、保守的に資金計画していくことが大事です。

安定収入の見直しができたら、次は
「住宅費の支出限度額」
を決めることが必要となってきます。

住宅費の支出限度額を決めよう

安定収入が分かったら、そこから生活費や食費、教育費、預貯金などを除きます。
他に必要な全てを除いた残りが、「住宅費」として使える額であることになります。

これは求める時は、年額でもかまいません。
それを12で割れば、毎月の住宅費となるわけです。

住宅費は、ローンの返済額と同じではありません。
その他に、
・固定資産税や都市計画税
・水道光熱費
・駐車場代
・修繕積立金
・マンションであれば管理費
・火災保険・地震保険
・リフォームに向けた積立金
などの全てを含むことになります。

それぞれの細かい額は、あらかじめ詳しく分からないかもしれませんが、それでかまいません。
大事なのは、
「住宅費の限度額」
をはっきり決めていることです。

物件探しを始めると、ローン返済額やその他の費用が徐々に具体的になってきます。
その場合、常に「限度額」を意識して、それを超えないように考えることが大切です。

なお住宅ローンの返済額を、
「賃貸住宅の家賃と同額」
と考えればいいと思う人もいると思います。
でも決してそうではありません。

住宅を購入すれば、賃貸物件に住んでいる時には必要なかった、様々な費用がかかります。
それらを考慮すれば、「家賃と同額」にはなりませんので注意が必要です。

住宅ローンは、何十年という長期にわたり、決まった額を毎月支払っていかなくてはなりません。
ローンが支払えなくなってしまうと、家を手放すことはもちろん、さらに借金を抱えることにもなりかねません。
現在では、家の売却代金は、ローン残金を下回ることが多いからです。

住宅ローンの破綻を避けるためには、慎重な資金計画を立てる必要があります。
それには

  • 自己資金の確認
  • 安定収入の見直し
  • 住宅費限度額の決定

が必要となってきます。

ローンの破綻を避けるためには、この「住宅費限度額」を決してオーバーしないことが大切です。

住宅費限度額を絶対にオーバーしない

資金計画によって求めた住宅費限度額がわかれば、ローン返済の可能額もわかります。
限度額から、諸費用を差し引いたものが、ローン返済可能額です。

物件を探す時、実際のローン返済額が、この返済可能額を下回れば、買っても大丈夫だということになります。
逆にもし返済額が、可能額を上回るようならば、物件の購入は見合わせたほうがいいことになります。

この「限度額」ですが、どうしてもつい、限度額をオーバーした物件を気に入ることがあるものです。
「食費を切り詰めれば」「旅行を我慢すれば」などと考えてしまいがちです。

でも物事は、妥協をし始めるとキリがありません。
「限度額を1円たりとも超えるようなら買わない」
というつもりの、強い気持ちが大切になります。

金利上昇リスクも考慮する必要がある

また金利上昇リスクを考慮することも必要です。
金利が上昇し、毎月の支払が増えることを予測して、それでも十分余裕があるよう、物件を選ぶ必要があります。

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